1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
2 Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.
Das Bundesgericht analysierte Art. 257a Abs. 2 OR im Kontext eines Mietvertrags, der keine explizite Regelung zu den Nebenkosten für Heizung und Warmwasser enthielt. Das Gericht stellte fest, dass Nebenkosten gemäss Art. 257a Abs. 2 OR nur dann vom Mieter zu tragen sind, wenn dies speziell vereinbart wurde, wobei eine solche Vereinbarung auch stillschweigend (durch konkludentes Handeln oder Umstände) getroffen werden kann, selbst wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wurde. Im vorliegenden Fall sah das Gericht eine stillschweigende Vereinbarung als gegeben an, da die Mieter über eine eigene Heizungs- und Warmwasseranlage verfügten und die entsprechenden Kosten über mehr als 30 Jahre direkt beim Lieferanten beglichen hatten. Diese Kosten wurden als Verbrauchskosten qualifiziert, die nicht unter die Regelung der Nebenkosten nach Art. 257a und 257b OR fallen. Daher verneinte das Gericht eine Verletzung von Art. 257a Abs. 2 OR durch die kantonale Gerichtsentscheidung.
Das Bundesgericht analysierte Art. 257a Abs. 2 OR im Kontext eines Mietvertrags, der keine explizite Regelung zu den Nebenkosten für Heizung und Warmwasser enthielt. Das Gericht stellte fest, dass Nebenkosten gemäss Art. 257a Abs. 2 OR nur dann vom Mieter zu tragen sind, wenn dies speziell vereinbart wurde, wobei eine solche Vereinbarung auch stillschweigend (durch konkludentes Handeln oder Umstände) getroffen werden kann, selbst wenn der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wurde. Im vorliegenden Fall sah das Gericht eine stillschweigende Vereinbarung als gegeben an, da die Mieter über eine eigene Heizungs- und Warmwasseranlage verfügten und die entsprechenden Kosten über mehr als 30 Jahre direkt beim Lieferanten beglichen hatten. Diese Kosten wurden als Verbrauchskosten qualifiziert, die nicht unter die Regelung der Nebenkosten nach Art. 257a und 257b OR fallen. Daher verneinte das Gericht eine Verletzung von Art. 257a Abs. 2 OR durch die kantonale Gerichtsentscheidung.
Das Bundesgericht bestätigte, dass gemäss Art. 257a OR Akontozahlungen im Mietverhältnis vorläufige Zahlungen sind, die nach korrekter Abrechnung an die tatsächlich entstandenen Nebenkosten anzurechnen sind. Die Vermieterin war verpflichtet, ihre Nebenkostenforderung ausreichend zu substantiieren und zu belegen, was sie nicht tat. Die Vorinstanz hatte daher zu Recht entschieden, dass die Mieterin die überzahlten Akontozahlungen zurückfordern kann, da die Vermieterin ihre Forderung nicht hinreichend nachgewiesen hatte. Der vertragliche Rückforderungsanspruch ist einer Akontozahlung inhärent, und die Beweislast für die korrekte Abrechnung liegt bei der Vermieterin, sofern keine Anerkennung des Saldos durch die Mieterin erfolgt ist.
Das Bundesgericht prüfte, ob die Vereinbarung der 'übrigen Nebenkosten' gemäss Art. 257a Abs. 2 OR rechtskonform war. Es stellte fest, dass die Nebenkosten im unterschriebenen Mietvertrag nur pauschal als 'übrige Nebenkosten' erwähnt wurden, ohne konkrete Auflistung, und die detaillierte Aufstellung in einem standardisierten, nicht unterschriebenen Vertragszusatz enthalten war. Gemäss ständiger Rechtsprechung genügt ein solcher Verweis auf standardisierte Vertragszusätze nicht, um die Nebenkosten klar und bestimmt zu Lasten der Mieter auszuscheiden. Allerdings hielt das Gericht fest, dass die Vorinstanz einen natürlichen Konsens zwischen den Parteien festgestellt hatte, da die Mieter auf die Nebenkosten hingewiesen wurden und den Vertrag in Kenntnis dieser Kosten unterzeichneten. Daher sah das Bundesgericht keine Verletzung von Art. 257a Abs. 2 OR, da die subjektive Einigung der Parteien vorlag und die formellen Anforderungen somit erfüllt waren.
Das Bundesgericht beurteilte Art. 257a Abs. 2 OR im Kontext der Nebenkostenabrechnung in Mietverträgen. Es stellte fest, dass der Mieter nur für solche Nebenkosten aufkommen muss, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet sind. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind diese Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere Vereinbarung kann ausdrücklich oder formfrei erfolgen und sich aus den Umständen ergeben. Die Bestimmung statuiert eine besondere Auslegungsregel, wonach alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragend vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden. Im konkreten Fall wurde die Formulierung 'Wasser/Abwasser inkl. Grundgebühr' in den Warmwasserkosten umfassend interpretiert, da die Beschwerdeführer nicht nachweisen konnten, dass sie die Regelung anders verstanden hatten oder verstehen durften.
Das Bundesgericht bestätigte die Rechtsprechung aus BGE 132 III 24 und entschied, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, den Mieter darüber aufzuklären, ob die vereinbarten Akontozahlungen für Nebenkosten kostendeckend sein werden. Die Höhe der Akontozahlungen unterliegt der Vertragsfreiheit und ist weder durch zwingende noch durch dispositive Vorschriften des Mietrechts geregelt. Der Begriff 'Akontozahlung' deutet darauf hin, dass es sich um vorläufige Zahlungen handelt, die gemäss der korrekten Abrechnung an die tatsächlich anfallenden Nebenkosten anzurechnen sind. Eine generelle Aufklärungspflicht des Vermieters besteht nicht, es sei dem Mieter zuzumuten, sich bei Bedarf über die Höhe der Nebenkosten zu erkundigen. Eine Haftung aus culpa in contrahendo oder eine absichtliche Täuschung wurde verneint, da keine besonderen Umstände vorlagen, die ein berechtigtes Vertrauen der Mieter begründet hätten.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob im Mietvertrag vom März 1998 eine gültige Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR über die Tragung der Betriebskosten vorlag. Es stellte fest, dass die im Vertrag verwendete Sammelbezeichnung 'BK-Akonto' ohne nähere Umschreibung der konkret abzurechnenden Betriebskosten den Anforderungen an eine besondere Vereinbarung nicht genügte. Die Beschwerdeführerin berief sich auf einen tatsächlichen Konsens der Parteien, den das Gericht jedoch verneinte, da weder der Mietvertrag noch die Umstände des Vertragsschlusses ein sicheres Wissen der Mieter über die einzelnen Betriebskosten belegten. Insbesondere konnte aus dem früheren Teilvergleich im mietgerichtlichen Verfahren und den jahrelangen Zahlungen der Mieter kein solcher Konsens abgeleitet werden. Daher waren die Betriebskosten als Teil des Mietzinses zu betrachten, und die Mieter konnten die geleisteten Zahlungen als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern, da sie sich in einem Irrtum über ihre Schuldpflicht befanden.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob die Mieter aufgrund von Art. 257a Abs. 2 OR zur Bezahlung von Nebenkosten verpflichtet waren. Die Vorinstanz hatte festgestellt, dass der Mietvertrag keine detaillierte Auflistung der Nebenkosten enthielt und der Verweis auf einen allgemeinen Katalog in den Allgemeinen Bestimmungen das Erfordernis einer besonderen Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR nicht erfüllte. Ein ursprünglicher übereinstimmender Wille der Parteien betreffend die Tragung der Nebenkosten durch die Mieter wurde verneint, da die Parteien bei Vertragsschluss nicht genau wussten, welche Nebenkosten zu übernehmen waren. Die nachträgliche Bezahlung der Nebenkostenabrechnungen änderte nichts daran, da daraus nicht auf einen bei Vertragsschluss bestehenden Willen geschlossen werden konnte. Die Vorinstanz wies zudem den Rechtsmissbrauchsvorwurf der Beschwerdeführerin zurück, da die Mieter erst später von ihrem Irrtum über die Leistungspflicht erfuhren und eine frühere Rückforderung nicht verlangt werden konnte.
Das Bundesgericht stellte fest, dass nach Art. 257a Abs. 2 OR der Mieter Nebenkosten nur zu bezahlen hat, wenn dies besonders mit dem Vermieter vereinbart wurde. Die Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, es sei denn, sie werden im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet. Die Vorinstanz hatte die Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag vom 27. August 2002 als gültig erachtet, da objektiv erkennbar war, welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hatte. Die Beschwerdeführerin konnte nicht begründen, warum diese Vereinbarung ungültig sein sollte, insbesondere da die konkrete Aufzählung der Kosten ausreichend klar war und die Beschwerdeführerin über die Art der Heizung (Fernwärme) informiert war.
Das Bundesgericht stellte fest, dass gemäss Art. 257a Abs. 2 OR der Mieter Nebenkosten nur dann zu tragen hat, wenn dies mit dem Vermieter besonders vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung muss die Nebenkosten eindeutig und genau bezeichnen; ein Verweis auf standardisierte Vertragsbedingungen genügt nicht. Im vorliegenden Fall verneinte das Gericht das Vorliegen einer hinreichend klaren Vereinbarung, da die Nebenkosten im Mietvertrag nicht einzeln umschrieben waren und der Beschwerdeführer keine substanziierte Willkürrüge gegen die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz erhoben hatte. Zudem konnte aus den Umständen (gleiche Parteien, Liegenschaft und Akontobetrag) nicht zwingend auf eine Nebenkostenvereinbarung geschlossen werden. Daher blieb es bei der Regel, dass der Vermieter für nicht vereinbarte Nebenkosten aufzukommen hat.
