Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations)

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la clause 3.2 du contrat de bail concernant les frais accessoires au regard de l'art. 257a al. 2 CO. Il a confirmé que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que s'ils résultent d'une convention particulière avec le bailleur, conformément à l'art. 257a al. 2 CO, qui vise à protéger les locataires. La cour cantonale avait retenu que les parties avaient convenu de manière suffisamment claire et précise que les frais mentionnés au point 3.2 incombaient à la locataire, malgré l'inclusion de certains postes non pertinents pour l'immeuble. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours, estimant que la clause était valide et que la locataire devait s'attendre à payer les frais énumérés, même si certains ne s'appliquaient pas. La décision souligne que l'inadéquation de quelques postes n'affecte pas la compréhension globale des frais facturables.

Le Tribunal fédéral a confirmé l'arrêt de la cour cantonale qui avait accordé une réduction de loyer aux locataires en vertu de l'art. 257a CO, en raison d'un défaut d'humidité excessif dans les locaux loués. Le défaut, connu des bailleurs dès la conclusion du bail, a entravé l'usage des locaux destinés à un institut de beauté, provoquant des moisissures, une odeur de moisi persistante et des dommages matériels. Les mesures préconisées par les bailleurs (produits hydrofuges et déshumidificateurs) se sont avérées insuffisantes. La cour cantonale a retenu une réduction de 40 % du loyer pour la période du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2017, considérant que le défaut avait évolué et impacté significativement l'exploitation commerciale. Le Tribunal fédéral a rejeté les griefs des bailleurs, estimant que la décision cantonale ne violait ni l'art. 257a CO ni les droits constitutionnels invoqués.

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 257a CO concernant les frais accessoires dans un bail commercial. La cour cantonale avait retenu que le bailleur avait valablement allégué le montant du loyer brut incluant les frais accessoires (5'900 fr., dont 5'500 fr. de loyer net et 400 fr. de charges), et que les locataires n'avaient pas contesté ces frais de manière précise dans leur réponse, malgré leur obligation de le faire. Dès lors, la cour a considéré que les frais accessoires n'avaient pas à être prouvés par le bailleur, conformément à l'art. 150 al. 1 CPC et à la jurisprudence (ATF 144 III 519). Les recourants n'ayant pas démontré que la cour cantonale avait violé le droit fédéral sur ce point, leur grief a été rejeté.

Le Tribunal fédéral a confirmé la jurisprudence établie selon laquelle le critère du rendement net (Art. 269 CO) prime sur celui des loyers usuels du quartier (Art. 269a let. a CO) dans le contrôle du loyer initial abusif. Le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif, et ce n'est qu'en cas d'échec ou d'impossibilité de déterminer le rendement net que le critère des loyers usuels peut être appliqué. Le Tribunal a rejeté les arguments de la bailleresse visant à remettre en cause cette priorité, soulignant que les deux critères sont antinomiques et que le législateur a opté pour le statu quo. En outre, le Tribunal a annulé l'arrêt cantonal et renvoyé l'affaire pour un nouveau calcul du rendement net, tenant compte d'une récente évolution jurisprudentielle concernant la revalorisation des fonds propres et le taux de rendement admissible.

Le Tribunal fédéral a examiné la déductibilité des frais d'entretien d'immeuble en vertu de l'art. 257a para. 1 CO, en lien avec les art. 32 al. 2 LIFD et 1 al. 1 OFIP. Il a confirmé que les frais de maintenance (nettoyage, révision périodique) des systèmes de chauffage et de traitement d'eau constituent des frais accessoires non déductibles, car ils relèvent de l'utilisation du revenu (art. 1 al. 2 let. c OFIP et art. 5 al. 2 OBLF). En revanche, la part des contrats couvrant les réparations (pompe à chaleur, chauffe-eau, groupe solaire) est déductible, même sans preuve de réparations effectives durant la période fiscale, car ces frais visent à maintenir la source du revenu (art. 1 al. 1 let. a OFIP). Le Tribunal a ainsi partiellement admis le recours, annulant le rejet des 961 fr. 20 liés aux réparations et confirmant le refus de déduire les 175 fr. pour la révision du système d'eau.

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la clause 6.1 du contrat de bail concernant les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude, au regard de l'art. 257a al. 2 CO. Il a confirmé que cette clause était suffisamment claire et précise, car l'intitulé 'frais de chauffage et de préparation d'eau chaude' permettait aux locataires de comprendre facilement les postes facturés, malgré l'inclusion de certains éléments non pertinents dans l'énumération détaillée. Le Tribunal a rejeté l'argument des recourants selon lequel la clause était trop générique ou standardisée, soulignant que l'inadéquation de certains postes ne remettait pas en cause la validité globale de la clause. Ainsi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en déclarant la clause 6.1 valide.

Das Bundesgericht stellte fest, dass Art. 257a Abs. 2 OR eine spezielle Vereinbarung über die Nebenkosten verlangt, die klar und präzise die dem Mieter auferlegten Kostenposten detailliert. In diesem Fall erfüllte der einfache Verweis auf die allgemeinen Bedingungen (Ziffer 6.2 der SVIT-Bedingungen) diese Anforderung nicht, da die Kosten nicht im Vertrag selbst konkretisiert wurden und der Mieter nicht ohne weiteres erkennen konnte, welche Kosten ihm belastet würden. Die allgemeinen Bedingungen wurden als standardisierter Katalog ohne individuelle Anpassung an die konkreten Mietverhältnisse angesehen, weshalb keine spezielle Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorlag. Das Gericht bestätigte daher die Entscheidung der Vorinstanz, dass die Nebenkosten nicht zu Lasten der Mieter geltend gemacht werden konnten.

Das Bundesgericht stellte fest, dass Art. 257a Abs. 2 OR eine spezielle Vereinbarung über die Nebenkosten verlangt, die klar und präzise die dem Mieter auferlegten Kostenposten detailliert. In diesem Fall erfüllte der einfache Verweis auf die allgemeinen Bedingungen (Ziffer 6.2 der SVIT-Bedingungen) diese Anforderung nicht, da die Kosten nicht im Vertrag selbst konkretisiert wurden und der Mieter nicht ohne weiteres erkennen konnte, welche Kosten ihm belastet würden. Die allgemeinen Bedingungen wurden als standardisierter Katalog ohne individuelle Anpassung an die konkreten Mietverhältnisse angesehen, weshalb keine spezielle Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR vorlag. Das Gericht bestätigte daher die Entscheidung der Vorinstanz, dass die Nebenkosten nicht zu Lasten der Mieter geltend gemacht werden konnten.

Le Tribunal fédéral a examiné la contestation de la bailleresse concernant le remboursement des frais accessoires et les réductions de loyer accordées aux locataires. Concernant l'article 257a CO, la cour a constaté que la bailleresse n'avait pas fourni de pièces justificatives suffisantes pour étayer les décomptes des frais accessoires pour les exercices 1998/99 à 2008/09, ce qui justifiait leur remboursement. La cour a également rejeté l'argument de la bailleresse selon lequel l'article 42 alinéa 2 CO permettrait une estimation équitable des frais, soulignant que l'impossibilité de prouver les frais résultait de sa propre négligence à conserver les documents requis. Les constatations factuelles de l'autorité précédente, non contestées pour arbitraire, liaient le Tribunal fédéral. Enfin, la cour a rejeté les griefs concernant les réductions de loyer, estimant que la bailleresse n'avait pas suffisamment motivé ses prétentions ni démontré un abus de pouvoir d'appréciation par l'autorité inférieure.

Le Tribunal fédéral a examiné la recevabilité du recours interjeté par 21 locataires concernant les décomptes de frais accessoires liés à leurs baux. Concernant l'article 257a al. 1 CO, les recourants ont contesté la répartition des frais de fourniture d'eau potable et des frais neutres, qualifiant ces questions de juridiques de principe. Cependant, le Tribunal a jugé le recours irrecevable pour 14 locataires, car ils n'avaient pas formulé de conclusions individuelles sur le fond ou sur l'attribution des dépens, et pour les 7 autres locataires, car leurs griefs n'étaient pas suffisamment motivés individuellement pour permettre au Tribunal de modifier les décomptes respectifs. Ainsi, le recours a été rejeté dans son ensemble.