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Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations)

CO·220

III. Diligence et égards envers les voisins

Art. 257f

¹ Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire.

² S’il s’agit d’un immeuble, il est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

³ Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

⁴ Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

Case law2023-03-01

art. 257_f (3) CO

4A 521/2021

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la résiliation immédiate du contrat de bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat si le locataire viole son devoir de diligence. Dans ce cas, le locataire avait accueilli sa fille, son gendre et leurs enfants dans l'appartement sans l'autorisation du bailleur, ce qui a été qualifié par le Tribunal fédéral de sous-location partielle plutôt que d'hébergement de familiers. Le Tribunal a confirmé que les conditions formelles de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies, mais a rejeté le recours de la bailleresse car la sous-location partielle ne présentait pas d'inconvénients majeurs pour elle et ne constituait pas un abus de droit. La cour cantonale avait correctement jugé que le locataire maintenait une présence régulière dans l'appartement et que la situation ne justifiait pas une résiliation immédiate.

art.292 CP art.257_d CO art.262 CO art.277 CC art.276 CC art.253 CO

sous-location partielle

hébergement de familiers

résiliation immédiate

devoir de diligence

abus de droit

contrat de bail

inconvénients majeurs

Case law2023-02-28

art. 257_f (3) CO

4A 431/2022

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si cinq conditions cumulatives sont remplies : (1) une violation du devoir de diligence du locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur, et (5) le respect d'un préavis de trente jours. Dans ce cas, la cour cantonale a retenu que la locataire avait sous-loué l'arcade du restaurant sans le consentement du bailleur, violant ainsi l'art. 262 CO. Les juges ont considéré que les courriers des 2 et 24 août 2018 constituaient des protestations écrites valables, et que la locataire n'avait pas fourni toutes les conditions de la sous-location, justifiant ainsi la résiliation pour justes motifs. Le Tribunal fédéral a confirmé cette analyse, rejetant le recours.

art.262 (2) CO art.271 CO art.272 CO art.271_a CO

sous-location

résiliation pour justes motifs

devoir de diligence

consentement du bailleur

protestation écrite

caractère insupportable

liberté contractuelle

Case law2022-10-24

art. 257_f (3) CO

4A 47/2021

Le Tribunal fédéral a examiné la recevabilité du recours concernant la résiliation du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO. Les bailleresses avaient résilié le bail en invoquant le refus des locataires de restituer l'appartement provisoirement mis à leur disposition et de réintégrer l'arcade, ce qui constituait une violation du devoir de diligence lié à l'usage de la chose louée. La cour cantonale avait renvoyé la cause aux premiers juges pour une nouvelle décision sur la validité de cette résiliation, tout en constatant l'inefficacité d'une autre résiliation fondée sur l'art. 266g CO. Le Tribunal fédéral a jugé que l'arrêt cantonal ne constituait pas une décision partielle au sens de l'art. 91 let. a LTF, car il ne tranchait pas définitivement une partie du litige, mais était une décision incidente de renvoi. Par conséquent, le recours a été déclaré irrecevable.

art.266_g CO art.91 (a) LTF art.318 (1 let. c) CPC art.93 (1) LTF

résiliation de bail

devoir de diligence

recevabilité du recours

décision partielle

décision incidente

renvoi

inefficacité de la résiliation

Case law2021-09-02

art. 257_f (3) CO

4A 468/2020

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 257f al. 3 CO dans le contexte d'une résiliation extraordinaire du bail en raison du refus du locataire de fournir une attestation d'assurance responsabilité civile. Le tribunal a confirmé que les cinq conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies : (1) une violation du devoir de diligence par le locataire (absence d'attestation d'assurance), (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire dans son refus, (4) le caractère insupportable du maintien du bail pour le bailleur en raison du risque financier accru, et (5) le respect du délai de préavis de 30 jours. Le tribunal a jugé que le refus du locataire de fournir une attestation d'assurance constituait une violation grave du contrat, exposant le bailleur à un risque significatif, et que la résiliation était donc justifiée.

art.74 (1) LTF art.42 (2) LTF art.76 (1) LTF art.90 LTF art.72 (1) LTF art.4 CC art.257_e CO art.100 (1) LTF art.66 (1) LTF art.262 (2) CO art.46 (1) LTF art.271 CO art.106 (1) LTF art.75 LTF

bail

résiliation extraordinaire

assurance responsabilité civile

devoir de diligence

avertissement écrit

proportionnalité

risque financier

Case law2020-06-30

art. 257_f (3) CO

4A 596/2019

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le contrat si le locataire enfreint son devoir de diligence malgré un avertissement écrit. Dans ce cas, la bailleresse a invoqué une sous-location non autorisée après que l'épouse de l'administrateur de la société locataire a continué à occuper l'appartement suite à leur séparation, avec une ordonnance de mesures protectrices de l'union conjugale. Le Tribunal a conclu qu'il n'y avait pas de sous-location, mais un hébergement légitime de l'épouse par l'administrateur, conformément aux obligations matrimoniales (art. 159 al. 3 CC et art. 176 al. 1 ch. 2 CC). Ainsi, la résiliation était injustifiée et le congé déclaré inefficace.

art.121 (1) CC art.68 CO art.159 (3) CC art.262 (1) CO art.262 (2) CO art.277 (2) CC art.176 (1) CC

sous-location

hébergement

devoir de diligence

résiliation anticipée

obligations matrimoniales

mesures protectrices

usage convenu

Case law2020-05-08

art. 257_f (3) CO

4A 334/2020

Le Tribunal fédéral a examiné la validité du congé notifié par la bailleresse en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, constatant que le congé extraordinaire avec effet au 31 décembre 2017 était invalide, tandis que le congé ordinaire avec effet au 30 septembre 2018 était valable. La Cour a jugé que les comportements hostiles et inconvenants de la locataire envers d'autres locataires et l'assistance sociale constituaient un motif légitime pour le congé, conforme aux art. 271 et 271a CO protégeant contre les congés abusifs. La Cour a également confirmé que l'appréciation des preuves et des témoignages par les juges d'appel était détaillée et concluante, ne révélant aucune erreur manifeste ni violation du droit d'être entendue. En conséquence, le recours de la demanderesse a été rejeté.

art.168 (1) CPC art.109 (3) LTF art.271_a CO art.64 (1) LTF art.271 CO art.97 (1) LTF

bail à loyer

résiliation

congé abusif

devoir de diligence

protection du locataire

appréciation des preuves

droit d'être entendu

Case law2020-03-12

art. 257_f (3) CO

4A 535/2020

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la résiliation anticipée du contrat de bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le bail si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence malgré un avertissement écrit, rendant le maintien du bail insupportable. Le tribunal a confirmé que les cinq conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies : (1) violation du devoir de diligence par la locataire (mauvais entretien des alentours et constructions non autorisées), (2) avertissement écrit préalable de la bailleresse, (3) persistance de la locataire dans ses manquements, (4) caractère insupportable du maintien du bail pour la bailleresse, et (5) respect du préavis de 30 jours. Le tribunal a rejeté les arguments de la locataire concernant l'interprétation des clauses contractuelles et a confirmé que la résiliation était valable, excluant ainsi la protection de l'art. 271a al. 1 let. e CO.

art.4 CC art.18 CO art.271_a (3) CO art.271_a (1) CO

résiliation anticipée

devoir de diligence

avertissement écrit

caractère insupportable

contrat de bail

violation contractuelle

bonne foi

Case law2020-02-27

art. 257_f (3) CO

4A 431/2019

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 257f al. 3 CO dans le contexte d'une résiliation anticipée des baux pour sous-location non autorisée. La cour cantonale avait retenu que la bailleresse avait tacitement accepté, par actes concluants, l'inversion des occupations des appartements depuis 1997, tolérant que les locataires formels occupent les logements inversés et payant les loyers correspondants. Le Tribunal fédéral a confirmé cette analyse, soulignant que la bailleresse, par le biais de sa régie, avait connaissance de cette situation pendant 13 ans sans objection, ce qui équivalait à une modification tacite des contrats de bail malgré l'absence de forme écrite. Ainsi, la résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO était infondée, car la sous-location croisée avait été acceptée tacitement. Le recours de la bailleresse a été rejeté.

art.271 (1) CO art.16 (1) CO art.18 (1) CO art.11 (1) CO art.269_d CO art.262 CO art.1 (1) CO

sous-location non autorisée

actes concluants

modification tacite du contrat

forme écrite

tolérance du bailleur

résiliation anticipée

bonne foi

Case law2019-09-27

art. 257_f CO

4A 69/2019

Le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si les parties étaient liées par la version du contrat de bail du 21 janvier 2014 ou par celle signée les 24 janvier et 5 février 2014. Le tribunal a conclu que la locataire n'avait pas accepté l'offre de la bailleresse du 21 janvier 2014 mais avait plutôt fait une contre-offre le 24 janvier 2014, que la bailleresse a acceptée en signant le contrat le 5 février 2014. Le tribunal a souligné que les modifications apportées aux articles 34 et 36 des clauses complémentaires étaient subjectivement essentielles pour les parties, et que l'absence de discussion explicite sur ces modifications n'empêchait pas la formation d'un accord. En appliquant le principe de la confiance, le tribunal a estimé que la bailleresse était liée par la version du contrat qu'elle avait signée, même si celle-ci ne correspondait pas à sa volonté intime.

art.109 CO art.105 (1) LTF art.257_d CO art.107 (2) CO art.29 (1) Cst. art.7 CO art.93 LTF art.97 (1) LTF art.18 CO art.257_f CO art.8 CC art.106 (1) LTF art.1 (1) CO

contrat de bail

offre et acceptation

contre-offre

principe de la confiance

éléments essentiels du contrat

interprétation normative

dommages-intérêts négatifs

Case law2019-09-26

art. 257_f (3) CO

4A 140/2019

Le Tribunal fédéral a examiné la résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le contrat avec effet immédiat si le locataire persiste à enfreindre ses obligations malgré une protestation écrite. Dans ce cas, la locataire avait sous-loué l'appartement via Airbnb sans l'accord du bailleur, qui a protesté par écrit le 1er septembre 2016. La cour cantonale a jugé que la locataire avait mis fin aux sous-locations dans un délai raisonnable après la protestation, ne satisfaisant pas ainsi à la condition de persistance requise par l'art. 257f al. 3 CO. Le Tribunal fédéral a confirmé cette décision, rejetant le recours du bailleur.

art.266_a (2) CO art.262 (2) CO art.106 (2) LTF art.105 (2) LTF

résiliation anticipée

sous-location non autorisée

persistance

protestation écrite

délai raisonnable

bail à loyer

plateforme Airbnb