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Code civil suisse du 10 décembre 1907

CC·210

4. Actes d’administration plus importants
Art. 647b527

1 Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d’administration plus importants, notamment les changements de culture ou d’utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d’un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d’administration courante.

2 Sont réservées les dispositions sur les travaux de construction nécessaires.

527 Introduit par le ch. I de la LF du 19 déc. 1963, en vigueur depuis le 1er janv. 1965 (RO 1964 989; FF 1962 II 1445).

Case law2017-11-17
art. 647_b (1) CC

in

5A 79/2017

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la décision de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 23 octobre 2004 modifiant le mode de vote de par tête à par lot, ainsi que la décision du 1er mars 2013 autorisant la transformation du lot no 44. Concernant la modification du mode de vote, le Tribunal a jugé que bien que l'unanimité soit requise pour une telle modification (selon la doctrine et la pratique), la violation de cette règle ne rendait pas la décision nulle mais simplement annulable, et que le délai pour contester cette décision était échu. Pour la transformation du lot no 44, le Tribunal a estimé que la majorité qualifiée suffisait, car il s'agissait d'un changement d'utilisation et non de destination, et a renvoyé l'affaire à la cour cantonale pour vérifier si la majorité qualifiée avait été atteinte.

art.712_m (2) CC art.75 CC art.647_b (1) CC art.712_g (1) CC art.648 (2) CC
propriété par étages
vote par tête
vote par lot
changement d'utilisation
changement de destination
nullité
annulabilité
Case law2017-06-27
art. 647_b (1) CC

in

5A 98/2017

Le Tribunal fédéral a examiné la modification de l'art. 7A du règlement de la PPE, qui assouplissait les conditions d'exercice d'une profession en ne retenant que le critère de la 'bonne tenue' de l'immeuble, supprimant ainsi les exigences de tranquillité et d'absence de gêne pour les autres propriétaires. La cour cantonale avait estimé que cette modification constituait un changement de destination de l'immeuble, nécessitant l'unanimité des propriétaires en vertu de l'art. 648 al. 2 CC, car elle créait une incompatibilité potentielle avec la destination initiale de l'immeuble, à savoir l'habitation dans un environnement paisible. Le Tribunal fédéral a confirmé cette analyse, rejetant le recours de la Communauté des propriétaires d'étages et a conclu que la décision de l'assemblée générale extraordinaire devait être annulée.

art.712_a (2) CC art.712_g (1) CC art.712_g (3) CC art.648 (2) CC
propriété par étages
changement de destination
bonne tenue de l'immeuble
tranquillité
unanimité
modification du règlement
habitation paisible
Case law2015-05-13
art. 647_b CC

in

5A 11/2015

Le Tribunal fédéral a examiné la demande de droit préférentiel sur le toit du garage collectif souterrain en vertu de l'art. 647b CC. Le recourant, ancien propriétaire unique de la parcelle, soutenait que l'assemblée des copropriétaires lui avait accordé ce droit lors de la décision du 4 juillet 2008. Cependant, la cour cantonale a constaté que le règlement d'utilisation et d'administration ne prévoyait aucun droit préférentiel en sa faveur et que l'unanimité requise pour une telle modification n'avait pas été obtenue, six copropriétaires étant absents lors de l'assemblée. Le Tribunal fédéral a confirmé cette analyse, soulignant que l'octroi d'un droit préférentiel nécessitait l'accord unanime des copropriétaires et que, en l'absence d'un tel accord, le recourant ne pouvait prétendre à un usage exclusif du toit du garage. Ainsi, le recours a été rejeté, confirmant que le recourant ne disposait pas du droit préférentiel invoqué.

art.646 CC art.2 (2) CC art.641 (2) CC art.647 (1) CC art.648 (2) CC
copropriété ordinaire
droit préférentiel
règlement d'utilisation et d'administration
unanimité des copropriétaires
usage exclusif
action en cessation de trouble
abus de droit
Case law2013-04-15
art. 647_b (1) CC

in

5A 816/2012

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 647b al. 1 CC dans le contexte d'un changement d'affectation d'une unité d'étage destinée à un usage commercial. Le tribunal a relevé que le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété (RAUC) interdisait les activités susceptibles de causer des désagréments aux autres copropriétaires (art. 11 RAUC). Bien que le changement d'une librairie-agence de voyage en café-bar ne constitue pas un changement de destination au sens de l'art. 648 al. 2 CC, il s'agit d'un changement d'utilisation au sens de l'art. 647b al. 1 CC, nécessitant une double majorité des copropriétaires. Le café-bar, ouvert jusqu'à 2h00 du matin avec une terrasse, causait des nuisances sonores et olfactives, violant ainsi l'art. 11 RAUC. Par conséquent, le tribunal a confirmé que le changement d'utilisation nécessitait l'approbation de la majorité des copropriétaires conformément à l'art. 647b al. 1 CC.

art.712_a (1) CC art.712_g (1) CC art.648 (2) CC art.712_s (3) CC
propriété par étages
changement d'utilisation
règlement de copropriété
nuisances
double majorité
usage commercial
liberté d'utilisation
Case law2012-11-27
art. 647_b (1) CC

in

139 III 1

Le Tribunal fédéral a analysé l'application de l'art. 647b al. 1 CC dans le contexte d'une modification réglementaire adoptée par une assemblée de copropriétaires en propriété par étages (PPE). La question centrale était de déterminer si la restriction conventionnelle interdisant l'aménagement d'une garderie dans des locaux à usage tertiaire constituait un changement de destination ou d'utilisation, nécessitant respectivement l'unanimité ou une double majorité. Le Tribunal a rappelé que les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites de l'ordre juridique et de l'institution de la propriété par étages, tout en équilibrant les intérêts des copropriétaires. Il a conclu que la modification réglementaire n'entraînait pas un changement de destination de l'immeuble, mais seulement une restriction de l'utilisation des locaux, justifiée par la protection des autres copropriétaires contre les immissions générées par une garderie. Ainsi, la double majorité était suffisante pour adopter cette modification, sans nécessiter l'accord unanime ou celui du propriétaire concerné.

art.27 CC art.712_a CC art.2 CC art.712_g (1) CC art.712_g (3) CC art.648 (2) CC
propriété par étages
restrictions conventionnelles
changement d'utilisation
double majorité
droit exclusif
immissions
garderie
Case law2010-01-07
art. 647_b (1) CC

in

4A 227/2010

Le Tribunal fédéral a examiné la validité du congé donné en vertu de l'art. 647b al. 1 CC, constatant que la majorité requise des copropriétaires pour résilier le bail avait été atteinte, comme l'avait retenu la cour cantonale. Le tribunal a confirmé que le congé n'était pas abusif, car il reposait sur un intérêt objectif et sérieux, à savoir la réalisation de travaux de rénovation, notamment l'installation d'un ascenseur, qui nécessitait la libération des locaux. Le tribunal a également rejeté l'argument du locataire concernant une violation du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), soulignant que le droit à la preuve était régi par des dispositions spécifiques du CO. Enfin, le tribunal a jugé que la prolongation du bail accordée par la cour cantonale était adéquate, compte tenu de l'absence de pénurie de locaux commerciaux à Genève.

art.271 (1) CO art.272_b (1) CO art.29 (2) Cst. art.266_o CO art.266_l CO art.261 CO
résiliation de bail
majorité des copropriétaires
travaux de rénovation
droit d'être entendu
bonne foi
prolongation du bail
locaux commerciaux
Case law2009-07-13
art. 647_b (1) CC

in

4A 189/2009

Le Tribunal fédéral a examiné la validité de la résiliation du bail notifiée le 7 juin 2006 en vertu de l'art. 647b al. 1 CC. Il a constaté que la résiliation devait être effectuée conjointement par les deux usufruitiers, X.________ et son épouse, ou par un représentant dûment autorisé. Bien que le congé ait été signé uniquement au nom de X.________ par son mandataire, le Tribunal a considéré que les intimés, qui avaient toujours traité X.________ comme le seul bailleur, ne pouvaient invoquer in bonis fide le défaut de représentation de l'épouse, d'autant plus que celle-ci était sous curatelle et que le curateur (X.________) avait agi en son nom. Ainsi, le Tribunal a jugé que le congé était valable, mais que ses effets étaient reportés au 31 juillet 2007 conformément à l'art. 266a al. 2 CO, car il avait été notifié pour un terme non contractuel (30 septembre 2006).

art.266_a (2) CO art.758 (1) CC art.653 (2) CC art.970 (4) CC
résiliation de bail
usufruit
cobailleurs
bonne foi
curatelle
terme contractuel
représentation
Case law2009-03-19
art. 647_b (1) CC

in

5A 428/2008

Le Tribunal fédéral a examiné l'application de l'art. 647b al. 1 CC dans le contexte d'un litige concernant la modification de l'utilisation des parts d'étages par l'intimé pour exploiter un établissement public. Le tribunal a distingué entre le changement de destination (soumis à l'unanimité selon l'art. 648 al. 2 CC) et le changement d'utilisation (soumis à la majorité qualifiée selon l'art. 647b al. 1 CC). Il a conclu que les travaux de l'intimé, bien qu'ils aient transformé ses locaux, ne modifiaient pas la destination globale de l'immeuble, qui restait destiné à l'habitation. Cependant, l'exploitation en tant qu'établissement public constituait un changement d'utilisation nécessitant l'accord de la majorité qualifiée des copropriétaires, qui s'y opposaient. Ainsi, le tribunal a interdit cette exploitation, conformément à l'art. 647b al. 1 CC.

art.712_a (1) CC art.2 CC art.8 CC art.691 CC art.712_g (1) CC art.648 (2) CC art.647_d (1) CC
propriété par étages
changement d'utilisation
changement de destination
majorité qualifiée
parties communes
bonne foi
règles de voisinage
Case law2007-02-11
art. 647_b CC

in

5A 558/2007

Le Tribunal fédéral a examiné la désignation d'un administrateur de copropriété conformément aux articles 647a et 647b CC. En l'absence d'un règlement d'utilisation et d'administration, les copropriétaires majoritaires (représentant deux tiers de l'immeuble) ont valablement désigné la gérance Y.________, malgré l'opposition du défendeur. Le tribunal a confirmé que cette décision respectait les conditions de majorité prévues par la loi, d'autant plus que le défendeur avait perturbé la gestion en intervenant directement auprès des locataires. Le recours du défendeur a été jugé irrecevable, car il ne contestait pas la compétence du juge ni la nécessité de la mesure, mais se limitait à exprimer des griefs non pertinents concernant la personne du gérant et une prétendue promesse non contractuelle de ne pas augmenter les loyers.

art.74 (1) LTF art.650 CC art.95 LTF art.712_q (1) CC art.105 (1) LTF art.254 CO art.72 (1) LTF
copropriété
gestion d'immeuble
majorité qualifiée
mesures préprovisionnelles
irrecevabilité
conflit entre copropriétaires
procédure de partage