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Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni)

CO·220

Art. 257d

¹ Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.

² Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

Case law2022-07-13

art. 257_d CO

4A 265/2022

Il Tribunale federale ha esaminato il ricorso presentato da A.________ e B.________ contro la sentenza della II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che aveva dichiarato irricevibile il loro appello. La locatrice, C.________ SA, aveva notificato la disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art. 257d CO dopo aver diffidato i conduttori a pagare le pigioni e gli acconti delle spese accessorie scoperti. Il Tribunale federale ha rilevato che il ricorso non soddisfaceva i requisiti di motivazione previsti dall'art. 42 cpv. 2 LTF, poiché i ricorrenti non si erano confrontati con le considerazioni della sentenza impugnata e non avevano formulato censure specifiche. Pertanto, il ricorso è stato dichiarato inammissibile per mancanza di motivazione sufficiente.

art.66 (1) LTF art.257 CPC art.108 (1) LTF art.42 (2) LTF

locazione

disdetta

mora

motivazione

ricorso

inammissibilità

spese giudiziarie

Case law2021-09-21

art. 257_d CO

4A 443/2021

Il Tribunale federale ha esaminato il ricorso presentato da A.________ contro la sentenza del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che aveva respinto il suo reclamo relativo all'espulsione dall'appartamento locato. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non soddisfaceva i requisiti di motivazione previsti dall'art. 42 cpv. 2 LTF, in quanto la maggior parte delle argomentazioni riguardava la mancata erogazione di sussidi sociali per il pagamento della pigione, questione irrilevante ai fini della procedura di espulsione. Il Tribunale ha inoltre rilevato che il Cantone non era parte del contratto di locazione e che un eventuale pagamento successivo alla diffida non avrebbe influito sulla disdetta per mora del conduttore. Infine, il ricorso non ha dimostrato perché la motivazione della Corte cantonale, che aveva ritenuto sufficiente il tempo concesso per trovare una nuova sistemazione, violasse il diritto federale.

art.66 (1) LTF art.108 (1 lett. b) LTF art.64 (1 e 3) LTF art.42 (2) LTF

Art. 257d CO

procedura di espulsione

mora del conduttore

sussidi sociali

motivazione del ricorso

disdetta del contratto

assistenza giudiziaria

Case law2017-04-09

art. 257_d (2) CO

4A 244/2017

Il Tribunale federale ha esaminato la validità della disdetta per mora ai sensi dell'art. 257d cpv. 2 CO, confermando la decisione del Tribunale d'appello ticinese che aveva dichiarato inefficace la disdetta del 24 luglio 2015. La Corte ha rilevato che il termine di pagamento fissato dalla locatrice (24 aprile 2015) era inferiore di sei giorni rispetto al periodo di trenta giorni previsto dall'art. 257d cpv. 1 CO, scadendo invece il 30 aprile 2015. Inoltre, il Tribunale ha ritenuto che l'attesa di quasi tre mesi prima di inviare la disdetta per mora fosse contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO), poiché la locatrice aveva prolungato indebitamente una situazione di incertezza giuridica, aggravata anche dal suo comportamento contraddittorio sin dall'inizio del rapporto contrattuale. La motivazione del Tribunale d'appello, sebbene 'abbondanziale', è stata considerata corretta e indipendente rispetto all'irregolarità della diffida di pagamento, giustificando il rigetto del ricorso.

art.76 (1 lett. a) LTF art.75 LTF art.90 LTF art.271 (1) CO art.257 CPC art.273 (1) CO art.66 (1) CO art.68 (1) CO art.105 (1) LTF art.72 (1) LTF art.74 (1 lett. a) LTF art.100 (1) LTF art.64 (2) LTF

disdetta per mora

buona fede

termine di pagamento

contratto di locazione

procedura sommaria

irregolarità della diffida

comportamento abusivo

Case law2017-04-09

art. 257_d (1) CO

4A 244/2017

Il Tribunale federale ha esaminato la validità della disdetta per mora ai sensi dell'art. 257d cpv. 1 CO, confermando la sentenza del Tribunale d'appello ticinese che ne aveva dichiarato l'inefficacia. La Corte cantonale aveva rilevato che il termine di pagamento concesso dalla locatrice (24 aprile 2015) era inferiore ai 30 giorni prescritti dalla norma, rendendo la diffida irregolare. Inoltre, il Tribunale federale ha concordato con l'analisi del Tribunale d'appello sul carattere abusivo della disdetta, poiché la locatrice aveva atteso quasi tre mesi prima di inviarla (24 luglio 2015), prolungando indebitamente l'incertezza giuridica, in violazione delle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). La motivazione alternativa della Corte ticinese, basata sull'abuso di diritto, è stata ritenuta sufficiente a respingere il ricorso, senza necessità di esaminare ulteriori censure.

art.76 (1 lett. a) LTF art.100 (1) LTF art.271 (1) CO art.257 CPC art.273 (1) CO

disdetta per mora

buona fede

termine di pagamento

irregolarità procedurale

abuso di diritto

locazione

procedura sommaria

Case law2016-10-10

art. 257_d (1 e 2) CO

4A 501/2016

Il Tribunale federale ha esaminato l'applicazione dell'art. 257d cpv. 1 e 2 CO, che consente al locatore di fissare un termine scritto per il pagamento del corrispettivo scaduto da parte del conduttore in mora, con avvertimento che, in caso di mancato pagamento, il contratto di locazione sarà disdetto (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine, il locatore può recedere con preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Nella fattispecie, la ricorrente ha sostenuto di aver saldato i corrispettivi scaduti dichiarando la compensazione con proprie pretese, ma non ha allegato né provato tali pretese nel processo. Il Tribunale federale ha rilevato che la ricorrente non ha dimostrato di aver proposto prove pertinenti e sufficienti nei processi cantonali, né ha motivato adeguatamente la violazione del diritto nell'atto impugnato, rendendo i ricorsi inammissibili per carente motivazione.

art.256 CO art.108 (1) LTF art.42 (2) LTF art.99 (2) LTF art.66 (1) LTF art.292 CP

locazione

mora

disdetta

compensazione

prova

inammissibilità

motivazione

Case law2016-10-10

art. 257_d (2) CO

4A 353/2016

Il Tribunale federale ha esaminato l'applicazione dell'art. 257d cpv. 2 CO, stabilendo che il locatore può recedere dal contratto di locazione di locali commerciali con un preavviso di 30 giorni se il conduttore, in mora, non paga entro il termine fissato. La giurisprudenza considera valida una disdetta inviata prima della scadenza del termine, purché il conduttore, ricevendola solo dopo la scadenza, non abbia pagato in tempo utile e l'invio prematuro non lo abbia tratto in errore o impedito un pagamento tempestivo. Nel caso concreto, la ricorrente ha ricevuto la disdetta il 20 ottobre 2015 e ha effettuato il pagamento solo il 17 dicembre 2015, pertanto l'autorità inferiore non ha violato il diritto federale ritenendo valida la disdetta.

art.105 (2) LTF art.2 CC art.106 (2) LTF art.97 (1) LTF art.95 LTF art.105 (1) LTF art.75 LTF art.68 (1) LTF art.9 Cost. art.99 (1) LTF art.100 (1) LTF art.257 CPC art.96 LTF art.257_d (1) CO art.66 (1) LTF art.76 (1) LTF art.90 LTF art.74 (1) LTF

locazione commerciale

disdetta straordinaria

mora del conduttore

termini di pagamento

diritto federale

procedura sommaria

arbitrio

Case law2014-10-09

art. 257_d CO

4A 70/2014

Il Tribunale federale ha esaminato l'applicazione dell'art. 257d CO nel contesto di una disdetta straordinaria per mora nel pagamento delle pigioni. La Corte ha confermato che il locatore aveva il diritto di disdire il contratto ai sensi dell'art. 257d CO, poiché la conduttrice aveva effettuato pagamenti in ritardo per 19 mesi su 21, nonostante il termine anticipato stabilito contrattualmente. La Corte ha ritenuto che il comportamento della conduttrice costituisse una violazione sistematica del contratto, giustificando la disdetta. Inoltre, ha respinto l'argomento della conduttrice secondo cui la disdetta era abusiva ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO, poiché non aveva reagito alla diffida correggendo l'importo richiesto o pagando quanto dovuto, assumendosi così i rischi derivanti dall'art. 257d CO.

art.259_g (1) CO art.259_h (2) CO art.271_a (3) CO art.271 (1) CO art.271_a (1) CO

disdetta straordinaria

mora nel pagamento

violazione contrattuale

buona fede

diffida

deposito tardivo

abuso di diritto

Case law2014-06-18

art. 257_d CO

4A 249/2014

Il Tribunale federale ha esaminato la validità della disdetta del contratto di locazione ai sensi dell'art. 257d CO, confermando che la locatrice aveva legittimamente esercitato il diritto di disdetta a seguito del mancato pagamento delle pigioni da parte della conduttrice. La Corte ha rilevato che, nonostante la conduttrice avesse effettuato alcuni pagamenti, al momento della disdetta risultava ancora un debito residuo di fr. 5'233.35, giustificando così l'azione della locatrice. Il Tribunale ha inoltre respinto l'argomento della ricorrente secondo cui la disdetta sarebbe stata abusiva, poiché non è stato dimostrato che la richiesta di pagamento fosse eccessiva o infondata. Infine, il Tribunale ha confermato la decisione cantonale, ritenendo infondato il ricorso.

art.105 (2) LTF art.75 LTF art.66 (1) LTF art.99 (1) LTF art.95 LTF art.97 (1) LTF art.106 (2) LTF art.105 (1) LTF

disdetta del contratto

mora nel pagamento

art. 257d CO

abuso di diritto

accertamento dei fatti

ricorso inammissibile

spese giudiziarie

Case law2013-08-07

art. 257_d CO

4A 265/2013

Il Tribunale federale ha stabilito che la disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257d CO era giustificata a causa della mora dei conduttori nel pagamento delle pigioni, come accertato dal giudice di primo grado. La procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) è stata ritenuta applicabile poiché non sussistevano dubbi sulla completezza dell'esposizione fattuale e sulla fondatezza della disdetta. I ricorrenti, pur avendo contestato la disdetta presso l'Ufficio di conciliazione, non hanno partecipato alla procedura di sfratto innanzi al Pretore, dimostrando disinteresse e rinunciando a far valere le loro ragioni. Pertanto, il ricorso è stato respinto in quanto manifestamente infondato.

art.209 CPC art.317 (1) CPC art.247 (2) CPC art.64 (1) LTF art.68 (1) LTF art.66 (1) LTF art.257 CPC

disdetta straordinaria

mora nel pagamento

tutela giurisdizionale nei casi manifesti

procedura sommaria

diritto di essere sentiti

massima inquisitoria sociale

ricorso manifestamente infondato

Case law2012-09-19

art. 257_d CO

4A 426/2012

Il Tribunale federale ha stabilito che, nell'ambito di una disdetta pronunciata ai sensi dell'art. 257d CO, il conduttore non può validamente eccepire l'estinzione della pigione per compensazione se il credito di cui si prevale è contestato e consiste in una pretesa di risarcimento danni per difetti dell'immobile locato. In tali casi, il conduttore ha unicamente la facoltà di depositare la pigione conformemente all'art. 259g CO. Nella fattispecie, i ricorrenti non hanno potuto invocare la compensazione delle pigioni non pagate con le pretese di risarcimento danni, risultando quindi in mora con il pagamento di almeno una parte delle pigioni. Pertanto, il ricorso è stato respinto.

art.259_g CO art.64 (1) LTF art.68 (1) LTF art.66 (1) LTF

disdetta

compensazione

pigione

risarcimento danni

mora

deposito

locazione