Art. 663a et 663b443
443 Introduits par le ch. I de la LF du 4 oct. 1991(RO 1992 733; FF 1983 II 757). Abrogés par le ch. I 1 de la LF du 23 déc. 2011 (Droit comptable), avec effet au 1er janv. 2013 (RO 2012 6679; FF 2008 1407).
443 Introduits par le ch. I de la LF du 4 oct. 1991(RO 1992 733; FF 1983 II 757). Abrogés par le ch. I 1 de la LF du 23 déc. 2011 (Droit comptable), avec effet au 1er janv. 2013 (RO 2012 6679; FF 2008 1407).
La Société Immobilière C. SA, dont 92% du capital est détenu par un fonds de placement (S.), a loué un appartement aux époux F. pour un loyer de 1'230 fr., jugé abusif par les locataires. La question litigieuse porte sur la qualification des créances chirographaires de l'actionnaire majoritaire (S.) envers la société : doivent-elles être considérées comme des fonds propres ou des fonds étrangers ? Le Tribunal fédéral tranche en faveur de la qualification des créances chirographaires comme fonds étrangers, conformément à l'art. 663a CO. Il rejette l'approche économique unitaire (thèse de BARBEY) et privilégie la dualité juridique entre la société et son actionnaire (thèse de LACHAT/MICHELI), soulignant que la structure minimale du bilan (art. 663a CO) classe ces dettes sous les fonds étrangers. La cour souligne aussi que la rémunération de ces créances ne change pas leur qualification, mais qu'un taux excessif pourrait être réduit pour éviter un abus au détriment des locataires.
La Cour fédérale examine la qualification des créances chirographaires d'un actionnaire majoritaire dans une société immobilière. Elle confirme que ces créances doivent être considérées comme des fonds étrangers, conformément à l'art. 663a al. 4 CO, et non comme des fonds propres. La Cour rejette l'approche de l'unité économique au profit de la dualité juridique, soulignant que la structure juridique de la société anonyme doit prévaloir. Elle souligne également que la sous-capitalisation ne doit pas se faire au détriment du locataire et que les rémunérations exagérées doivent être réduites. La qualification des dettes envers les actionnaires comme fonds étrangers est conforme à la structure minimale du bilan prévue par l'art. 663a CO.
Le Tribunal fédéral examine la qualification des créances chirographaires de l'actionnaire majoritaire d'une société immobilière comme fonds étrangers. Il rejette l'approche de la cour cantonale qui privilégiait l'unité économique sur la dualité juridique. Le Tribunal fédéral souligne que, selon l'art. 663a al. 3 CO, les dettes envers les actionnaires doivent être classées comme fonds étrangers, sauf si elles sont spécifiquement mentionnées comme fonds propres. Il précise que la structure minimale du bilan, telle que définie par l'art. 663a CO, ne permet pas de considérer les prêts des actionnaires comme des fonds propres, même s'ils sont normalement rémunérés. Le Tribunal fédéral conclut que la dette chirographaire en question doit être considérée comme un fonds étranger, conformément à l'art. 663a al. 3 CO, et que cette qualification ne dépend pas de la rémunération accordée à l'actionnaire.
Le Tribunal fédéral a analysé la qualification des créances chirographaires d'un actionnaire majoritaire dans une société immobilière, en l'occurrence un fonds de placement, comme des fonds étrangers. La cour a rejeté l'approche de l'unité économique au profit de la dualité juridique, conformément à l'art. 663a al. 1 CO, qui distingue clairement les fonds propres et les fonds étrangers dans le bilan d'une société anonyme. La dette de l'actionnaire majoritaire, même si elle est chirographaire, doit être considérée comme un fonds étranger, car elle ne figure pas dans l'énumération des fonds propres prévue par l'art. 663a al. 3 CO. De plus, la cour a souligné que la structure juridique du fonds de placement ne justifiait pas une dérogation à ce principe. Enfin, la cour a précisé que même si un emprunt à un actionnaire est généralement inclus dans les fonds étrangers, cela ne doit pas se faire au détriment du locataire, notamment si la rémunération de l'actionnaire est exagérée.
{'factual_context': "La Société Immobilière C. SA, dont 92% du capital est détenu par un fonds de placement (S.), a loué un appartement aux époux F. pour un loyer de 1'230 fr., jugé abusif par les locataires. La question litigieuse porte sur la qualification des créances chirographaires de l'actionnaire majoritaire (S.) envers la société : doivent-elles être considérées comme des fonds propres ou des fonds étrangers ?", 'normative_analysis': "Le Tribunal fédéral tranche en faveur de la qualification des créances chirographaires comme fonds étrangers, conformément à l'art. 663a CO. Il rejette l'approche économique unitaire (thèse de BARBEY) et privilégie la dualité juridique entre la société et son actionnaire (thèse de LACHAT/MICHELI), soulignant que la structure minimale du bilan (art. 663a CO) classe ces dettes sous les fonds étrangers. La cour souligne aussi que la rémunération de ces créances ne change pas leur qualification, mais qu'un taux excessif pourrait être réduit pour éviter un abus au détriment des locataires."}