Art. 269
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
Das Bundesgericht analysierte Art. 269 OR im Kontext eines Mietzinsvorbehalts, der im Mietvertrag festgelegt wurde. Der Vorbehalt bezog sich auf relative Erhöhungsgründe wie Teuerung und Kostensteigerungen seit 1991, wobei die Vermieterin erklärte, die bisherige Mietzinsführung fortsetzen zu wollen. Das Gericht stellte fest, dass ein solcher Vorbehalt nur dann zulässig ist, wenn er sich auf die relative Berechnungsmethode bezieht und keine absolute Neufestsetzung des Mietzinses vorsieht. Die Beschwerdeführer hatten die materielle Berechtigung des Vorbehalts nicht ausreichend bestritten, und die Vorinstanz hatte korrekt festgestellt, dass die Vermieterin keine weiteren Beweise vorlegen musste. Daher wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.
Das Bundesgericht analysierte Art. 269 OR im Kontext der Anfechtung des Anfangsmietzinses und stellte fest, dass ein Mietzins missbräuchlich ist, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Die Nettorendite wird nach der absoluten Methode berechnet, basierend auf den finanziellen Verhältnissen der Liegenschaft, wobei das Eigenkapital bis zu maximal 40% der Anlagekosten der Teuerung angepasst wird. Der Mietzins ist nicht missbräuchlich, wenn der Nettoertrag den Referenz-Zinssatz um nicht mehr als 0.5% übersteigt. Die Vorinstanz hatte die Klage abgewiesen, da die beweisbelasteten Kläger die Missbräuchlichkeit nicht nachweisen konnten, insbesondere weil sie das für die Aufteilung der Anlagekosten erforderliche Gutachten nicht finanziert hatten. Das Bundesgericht bestätigte diese Entscheidung, da die Vermieterin ihre Mitwirkungspflicht nicht verletzt hatte und die Kläger die Beweislast nicht erfüllten.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269 OR missbräuchlich sei. Es stellte fest, dass die streitbetroffenen Liegenschaften mit einem Alter von 26 bzw. 27 Jahren nicht als Altliegenschaften im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis qualifiziert werden können, da sie nicht 'vor mehreren Jahrzehnten' erbaut wurden. Die Vorinstanz hatte daher zu Recht die Nettorenditeberechnung zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit der Mietzinse angewendet. Das Bundesgericht bestätigte die vorinstanzliche Entscheidung, dass die Mietzinserhöhung in bestimmten Fällen missbräuchlich sei, und wies darauf, dass die Beschwerdeführerin keine hinreichenden Beweise für die Unmöglichkeit der Beibringung von Investitionsbelegen vorgelegt hatte. Zudem wurde die Verzinsung der ausserordentlichen Unterhaltskosten zu einem gemittelten Zinssatz von 1,75 % als sachgerecht erachtet, da dies der Praxis für wertvermehrende Investitionen entspricht.
Das Bundesgericht analysiert in diesem Urteil die Anwendung von Art. 269 CO im Zusammenhang mit der Bestimmung von Mietzinsen, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob eine Liegenschaft als Altbau zu qualifizieren ist. Die Beschwerdeführerin argumentierte, dass die streitbetroffenen Liegenschaften, die 26 bzw. 27 Jahre alt sind, als Altbauten zu betrachten seien und daher die Mietzinsbestimmung primär nach der Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen müsse. Das Gericht verneinte dies und bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, dass eine Liegenschaft erst nach mehreren Jahrzehnten als Altbau gilt. Zudem wurde die Berechnung der Verzinsung von ausserordentlichen Unterhaltskosten diskutiert, wobei das Gericht die Anwendung eines gemittelten Zinssatzes von 1,75 % statt eines fixen Satzes von 5 % als rechtmässig erachtete. Die Entscheidung betont die Notwendigkeit, die wirtschaftlichen Realitäten und die Entwicklung der Kapitalmarktverhältnisse zu berücksichtigen.
Das Bundesgericht qualifizierte den Pensions- und Pflegevertrag als Innominatkontrakt sui generis, der mietrechtliche, auftrags-, kauf- oder werkvertragliche Leistungen kombiniert. Es entschied, dass die mietrechtlichen Schutzbestimmungen (Art. 269 ff. OR) nicht anwendbar sind, da der Vertrag nicht im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regelt, sondern ein Gesamtpaket aus Wohnraumüberlassung, Betreuung und weiteren Leistungen darstellt, wobei die Betreuung ein entscheidendes Vertragselement bildet. Die Erhöhung des Pensionspreises unterliegt daher nicht den formellen Anforderungen des Mietrechts, sondern ist gemäss der vertraglichen Vereinbarung nur an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse gebunden.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob eine Mietzinserhöhung gemäss Art. 269 OR missbräuchlich sei. Es bestätigte die Vorinstanz, dass die streitbetroffene Liegenschaft als Altliegenschaft (Baujahr vor 1900, Erwerb 1971) zu qualifizieren ist, weshalb die Kontrolle der Missbräuchlichkeit primär anhand der Orts- oder Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) erfolgte und der Nachweis eines übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) nicht zulässig war. Die Vorinstanz hatte unter Berücksichtigung des Basler 'Mietpreisrasters' und nach Abzug von 15 % vom Durchschnittsmietzins (wegen überdurchschnittlicher Lage und leicht unterdurchschnittlicher Ausstattung) einen neuen Mietzins von Fr. 765.-- als nicht missbräuchlich festgelegt. Das Bundesgericht befand dieses Vorgehen als rechtmässig, da der Mietzins deutlich unter dem statistischen Durchschnitt lag und die Vorinstanz die Abweichungen der Wohnung vom Raster angemessen berücksichtigt hatte. Die Beschwerde wurde daher abgewiesen.
Das Bundesgericht beurteilte die Frage, ob der Mietzins gemäss Art. 269 OR missbräuchlich war, weil er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhte oder weil der Vermieter keinen angemessenen Ertrag erzielte. Der Kläger argumentierte, der Kaufpreis sei übersetzt gewesen, da die Liegenschaft in der Bilanz der Beklagten abgeschrieben wurde. Das Gericht wies dies zurück, da bilanzielle Abschreibungen nicht als Indiz für einen übersetzten Kaufpreis gelten können, insbesondere weil Genossenschaften stille Reserven bilden dürfen. Zudem hielt das Gericht fest, dass bei der Berechnung der Unterhaltskosten im Falle einer kürzlichen Handänderung der Durchschnitt der effektiv angefallenen Kosten eines kürzeren Zeitraums (hier zwei Jahre) herangezogen werden kann, wenn keine Daten für drei bis fünf Jahre vorliegen. Der Kläger konnte nicht nachweisen, dass die Unterhaltskosten überdurchschnittlich hoch waren, und branchenübliche Prozentsätze sind irrelevant, da nur effektive Kosten massgebend sind. Daher wurde die Berufung abgewiesen.
Das Bundesgericht prüfte die Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung nach Art. 269 OR und bestätigte die Vorinstanz, die eine Erhöhung auf Fr. 1'320.10 netto pro Monat als nicht missbräuchlich erklärte. Der Nettoertrag wurde nach der absoluten Methode berechnet, wobei die Verzinsung des investierten Eigenkapitals bis zu einem halben Prozent über dem Hypothekarzins der Grossbanken als zulässig gilt. Die Anlagekosten umfassen tatsächliche Aufwendungen für Erstellung oder Erwerb der Liegenschaft, jedoch wurden die Mäklerprovisionen hier nicht berücksichtigt, da der Kläger selbst die Mäklertätigkeit ausübte. Unterhaltskosten dürfen nur als tatsächlich angefallene und bezahlte Kosten einbezogen werden, wobei ausserordentliche Kosten über ihre Lebensdauer amortisiert und verzinst werden müssen. Die Berufung des Klägers wurde abgewiesen, da seine Berechnungsmethoden nicht mit dem geltenden Modell der Nettoertragsrechnung vereinbar waren.
Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und eine Herabsetzung verlangen, wenn der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (Art. 270a Abs. 1 i.V.m. Art. 269 und Art. 269a OR). Der Vermieter kann sich gegen ein Herabsetzungsbegehren des Mieters auf einen ungenügenden Nettoertrag berufen, der anhand der vom Eigentümer in die Liegenschaft investierten Eigenmittel zu überprüfen ist. Die Nettorendite entspricht der Verzinsung des Eigenkapitals, das als Differenz zwischen den Anlagekosten und den aufhaftenden Schulden definiert ist. Die zulässige Nettorendite darf die Zinssätze für erste Hypotheken der schweizerischen Grossbanken nicht um mehr als 1/2% übersteigen. Die Beklagte wollte den Nettoertrag anhand des aktuellen Gebäudeversicherungswerts berechnen, was das Bundesgericht als unzulässig erachtet, da dieser auf marktmässigen Kriterien beruht und nicht die tatsächlichen Investitionen des Eigentümers widerspiegelt. Die Berücksichtigung objektivierter Werte wie Verkehrs-, Real- oder Versicherungswert ist unzulässig, da sie zu ungerechtfertigten Inflationsgewinnen führen könnte. Der zulässige Nettoertrag ist einzig anhand individueller kostenmässiger Faktoren zu berechnen. Der Vermieter kann sich gegenüber einem Herabsetzungsbegehren auch auf die Orts- und Quartierüblichkeit des angefochtenen Mietzinses berufen, sofern er die vergleichbaren, nicht missbräuchlichen Mietzinse substantiiert darlegt.
Das Bundesgericht bestätigt in diesem Urteil die Rechtsprechung zur Anwendung von Art. 270a Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 269 OR. Es geht um die Frage, ob ein Vermieter einer Mietzinsherabsetzung widersprechen kann, indem er geltend macht, dass der bisherige Mietzins trotz geänderter Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich ist, weil er ihm keinen übersetzten Ertrag verschafft. Das Gericht hält fest, dass sowohl die absolute als auch die relative Berechnungsmethode zur Anwendung kommen. Die relative Methode schützt das Vertrauen des Mieters in die bisherige Mietzinsgestaltung, während die absolute Methode sicherstellt, dass der Mietzins nicht missbräuchlich ist. Das Gericht betont, dass der Vermieter im Herabsetzungsverfahren nachweisen kann, dass der bisherige Mietzins absolut berechnet nicht missbräuchlich ist, selbst wenn sich die Berechnungsgrundlagen geändert haben. Dies entspricht dem Prinzip der Gleichbehandlung von Mieter und Vermieter.