1 Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten.
2 Absatz 1 gilt auch, wenn der Vermieter sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob die Klage des Vermieters im Anschluss an die Anfechtung einer Mietzinserhöhung durch den Mieter als Feststellungs- oder Gestaltungsklage zu qualifizieren ist. Es bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, dass es sich um eine Feststellungsklage handelt, da die Mietzinserhöhung gemäss Art. 269d OR auf einem Gestaltungsrecht des Vermieters basiert und die Missbrauchsüberprüfung nach Art. 270b OR lediglich die Missbräuchlichkeit der Rechtsausübung feststellt, ohne unmittelbar in den Vertrag einzugreifen. Das Gericht stützte sich dabei auf die herrschende Lehre und frühere Entscheide, wonach die Klage des Vermieters als Feststellungsklage zu behandeln ist, und wies die Beschwerde der Mieterin ab.
Das Bundesgericht befasst sich mit der Frage, ob eine vertragliche Klausel, die ein Absinken des Mietzinses unter den Anfangsmietzins ausschliesst, mit Art. 270a OR vereinbar ist. Der Mieter hat nach Art. 270a OR das Recht, den Mietzins als missbräuchlich anzufechten und eine Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu verlangen, wenn der Vermieter aufgrund einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Gericht stellt fest, dass diese Bestimmung zwingend ist und nicht durch vertragliche Vereinbarungen eingeschränkt werden kann. Insbesondere ist ein absoluter Minimalzins für die Zukunft unzulässig, da dies die gesetzlich vorgesehenen Anfechtungsmöglichkeiten beeinträchtigen würde. Die Vertragsfreiheit wird durch die Missbrauchskontrolle nicht beschränkt, aber die gesetzlichen Anfechtungsmöglichkeiten müssen gewahrt bleiben. Das Gericht lehnt die Auffassung ab, dass ein vertraglicher Ausschluss der Herabsetzung allgemein gültig sei, da dies dem Wortlaut von Art. 270a OR widerspricht. Die Vorinstanz hat zutreffend erkannt, dass die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin nicht vertraglich ausgeschlossen werden kann.
Die relative Berechnungsmethode basiert auf den Prinzipien von Treu und Glauben, der Verwirkung und der Rechtskraft. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob unbestritten gebliebene Mietzinssenkungen durch den Vermieter als bindende Mietzinsfestsetzungen gelten. Das Bundesgericht verneint dies und führt aus, dass die stillschweigende Annahme einer Mietzinsherabsetzung durch den Mieter nicht als Verzicht auf den Anspruch einer weitergehenden Herabsetzung zu verstehen ist. Der Mieter verzichtet nicht auf seinen gesetzlichen Anspruch, eine weitergehende Herabsetzung zu verlangen, wenn er eine angebotene Teilreduktion stillschweigend annimmt. Zudem ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Mietzinsherabsetzung als ungenügend anzufechten, da eine begünstigende Anzeige als solche nicht der Anfechtung unterliegt.
