Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt.
Das Bundesgericht befasste sich mit der Frage, ob die im Mietvertrag vereinbarte Weinbezugsverpflichtung gemäss Art. 254 OR ein unzulässiges Koppelungsgeschäft darstellt. Es stellte fest, dass eine Koppelung vorliegt, da die Vermieter den Mietvertrag ohne diese Verpflichtung nicht abgeschlossen hätten. Das Gericht verneinte jedoch eine missbräuchliche Koppelung, da ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Gebrauch der Mietsache als Restaurant und dem Bezug von Wein besteht und der Mieter ein eigenes Interesse an dieser Verpflichtung hatte. Zudem wurde kein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung festgestellt, weshalb Art. 254 OR nicht verletzt wurde.
Das Bundesgericht analysiert Art. 254 OR im Kontext eines Franchisevertrags, bei dem die Beklagte (Franchisenehmerin) behauptet, dass die Kündigung des Vertrags durch die Klägerin (Franchisegeberin) aufgrund von Koppelungsgeschäften nichtig sei. Das Gericht verneint dies mit der Begründung, dass der Vertrag kein reiner Miet- oder Pachtvertrag war, sondern ein Franchiseverhältnis, bei dem die Überlassung des Ladenlokals nur ein untergeordnetes Element darstellte. Art. 254 OR setze voraus, dass der Mieter ausschließlich an einem Mietvertrag interessiert sei, was hier nicht der Fall war, da der Vertrag der Beklagten eine berufliche Stellung verschaffte und nicht nur ein Nutzungsrecht an Räumlichkeiten. Zudem war die entsprechende Vorschrift des alten Rechts (Art. 16 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 3 BMM) anwendbar, da Art. 254 OR erst später in Kraft trat.
Die Entscheidung des Schweizerischen Bundesgerichts befasst sich mit der Haftung eines gewerblichen Anbieters von Ferienwohnungen, wobei die Anwendung von Art. 254 Abs. 1 OR im Zentrum steht. Der Beklagte wurde als Veranstalter und nicht bloss als Vermittler qualifiziert, da er durch seine Prospekte und Vertragsbedingungen den Eindruck erweckte, selbst für die angebotenen Leistungen einzustehen. Das Gericht beurteilte die Haftung des Beklagten für die fehlende oder herabgesetzte Benützbarkeit der Ferienwohnungen nach Mietrecht, da der Vertrag als gemischter Vertrag mit einem Erfolgsleistungsteil (Gebrauchsüberlassung) zu qualifizieren war. Art. 254 Abs. 1 OR verpflichtet den Vermieter, die Sache in vertragsgemässem Zustand zu übergeben. Bei Nichterfüllung dieser Pflicht kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten oder eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Das Gericht bestätigte die Auffassung der Vorinstanz, dass die vertragliche Haftungsbeschränkung des Beklagten aufgrund von grober Fahrlässigkeit nicht anwendbar sei.
Der Beklagte mietete eine Wohnung, die im Inserat als 'etwa 160 m2' angegeben wurde, stellte jedoch später fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 146,82 m2 betrug. Der Appellationshof hielt diesen Irrtum für wesentlich, da die Differenz einer mittleren Zimmergrösse entsprach und der Beklagte die Wohnung aufgrund der Familiengrösse benötigte. Die Klägerin hatte im Inserat die Wohnfläche und den Mietzins hervorgehoben, was darauf hindeutete, dass diese Angaben für die Vertragsentscheidung entscheidend waren. Das Bundesgericht bestätigte, dass der Irrtum des Beklagten über die Wohnfläche als wesentlicher Irrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR anzusehen ist, da die falsche Vorstellung über die Wohnfläche eine notwendige Vertragsgrundlage darstellte. Die Klägerin hatte durch das irreführende Inserat den Irrtum mitverursacht, weshalb der Beklagte nicht für den Irrtum verantwortlich gemacht werden konnte. Das Gericht betonte, dass der Mieter sich auf die Angaben des Vermieters verlassen darf, wenn er keinen Anlass hat, diesen zu misstrauen. Die Haftung nach Art. 26 Abs. 1 OR entfällt, wenn der Vertragsgegner den Irrtum selbst verursacht hat.
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Art. 254 Abs. 1 OR verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsmässigen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben. Die fehlerhafte Einstellung der Sicherheitsbindungen an Skiern fällt unter diese Verpflichtung, da sie einen wesentlichen Bestandteil der Mietsache darstellt und die Unfallgefahr erhöht, wenn sie nicht fachgerecht eingestellt ist. Der Beklagte versuchte, diese Verpflichtung als werkvertragliche Nebenleistung zu qualifizieren, was das Bundesgericht jedoch ablehnte, da die Einstellung der Bindungen integraler Bestandteil der Mietverpflichtung ist. Die Klägerin durfte sich darauf verlassen, dass die Bindungen korrekt eingestellt wurden, und war nicht verpflichtet, diese vor Gebrauch zu überprüfen. Die fehlerhafte Einstellung war kausal für den Unfall und die Verletzung der Klägerin, da die Auslösekräfte der Bindungen die Sicherheitsfunktion ins Gegenteil verkehrten.
Der Beklagte hat die Mieträume auf eigene Kosten renoviert und umgebaut, wobei die Kosten bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt wurden. Der Appellationshof verweigerte einen Vergütungsanspruch, da keine Auftragsbeziehung oder Ersatzzusage vorlag. Der Beklagte argumentierte, die Verpflichtungen des Vermieters nach Art. 254 Abs. 1 OR seien nicht abdingbar (Art. 5 BMM). Das Gericht entschied, dass Umbauarbeiten nicht unter Art. 5 BMM fallen und die Leistungen des Mieters durch den Mietzins ausgeglichen wurden. Ein Bereicherungsanspruch (Art. 63 ff. OR) wurde abgelehnt, da der Beklagte das Mietverhältnis vorzeitig ohne wichtigen Grund aufgelöst hatte und die Änderungen nicht zu einer allgemeinen Wertsteigerung führten.
